В России вступил в силу обновленный Жилищный Кодекс

 Чего ждать собственникам жилья и бояться управляющим компаниям

Прописанные в отредактированном Жилищном Кодексе РФ нововведения призваны усовершенствовать управление многоквартирными домами.

Попробуем вкратце разобрать и оценить суть этих нововведений.

Новые термины и понятия

ЖК РФ вводит легальный термин «управление многоквартирным домом» (ч. 11 ст. 161 ЖК РФ) и особенности управления в ТСЖ и в управляющей организации (ст. 162 ЖК РФ). Это делается для упорядочения управления многоквартирными домами и перехода на профессиональное управление.

Уточняется система договорных обязательств при различных способах управления: управляющей организацией, товариществом собственников жилья и непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме.

Жильцов новостроек защитят!

Уточняется порядок создания ТСЖ в новостройках. Закон запрещает застройщикам участвовать в создании ТСЖ. Устраняется возможность навязывания застройщиками аффилированных с ними управляющих организаций при создании будущими собственниками ТСЖ в домах-новостройках.

Кого будут штрафовать?

Вводится административная ответственность для управляющих организаций за непредоставление сведений (или предоставление заведомо ложных сведений) о своей деятельности.

Повышается уровень административной ответственности за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с договором.

Многоквартирные дома, вводимые в эксплуатацию с 1 января 2012 года после капремонта, должны будут оснащаться индивидуальными приборами учета используемой тепловой энергии.

Жилинспекциям добавят полномочий

Государственные жилищные инспекции наделяются дополнительными полномочиями, в частности они будут:

– осуществлять контроль за соблюдением положений Жилищного кодекса,

– рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями жилищного законодательства,

– направлять собственникам помещений в многоквартирном доме и контролируемым лицам предписания об устранении нарушений и устанавливать сроки устранения таких нарушений,

– принимать меры для привлечения собственников и контролируемых лиц к ответственности.

А домкомы станут реальной силой!

Создание Совета многоквартирного дома (домового комитета) – прямая обязанность собственников помещений в многоквартирном доме, которая реализуется посредством Общего собрания.

Регистрация Совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления не осуществляется.

Согласно п.5 ч.8 ст. 161 ЖК РФ Председатель Совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в МКД по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

ОО «ЖИТЕЛЬ» обращает ваше внимание:

Изменения в ч. 3 ст. 20 ЖК РФ предполагают наделение органов госвласти следующими полномочиями:

Проверка соответствия Устава ТСЖ, а также внесенных в него изменений требованиям законодательства РФ,

По заявлениям собственников помещений в многоквартирном доме обязаны проверять правомерность принятия общим собранием собственников помещений решения о создании ТСЖ, правомерность избрания председателя ТСЖ, членов правления,

Проверка правомерности выбора способа управления многоквартирным домом независимо от организационно-правовой формы, в целях заключения с управляющей организацией договора управления многоквартирным домом в соответствии со ст. 162 ЖК РФ.

Дополнение – ч. 4 ст. 20 ЖК РФ.

В частности, при выявлении вышеперечисленных случаев, уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ направляют в адрес ТСЖ предписание об устранении выявленных нарушений в шестимесячный срок. При неисполнении предписания в срок или в случае выявления нарушений порядка создания ТСЖ, выбора управляющей организации, утверждения условий управления многоквартирным домом и его заключения, - уполномоченные органы вправе обратиться в суд с заявлением о ликвидации ТСЖ, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением норм ЖК РФ, и о признании договора управления домом недействительным.

Ст. 160 ЖК РФ дополнена ч.3, которая закрепляет право на предоставление компенсаций расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг в случаях, если отсутствует задолженность за оплату ЖКУ или если гражданин заключил соглашение о погашении задолженности по оплате ЖКУ.

В ст. 161 ЖК РФ, в частности, в ч.1.1, достаточно подробно конкретизированы положения по управлению многоквартирным домом.

Конкретизирован перечень требований по содержанию общего имущества собственников в многоквартирном доме, а именно, надлежащее содержание общего имущества должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц,

имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в

состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в

многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и

другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников.

помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов,

необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим

в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления,

приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг

собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых

домах, установленными Правительством Российской Федерации.

Помимо этого, в ст. 161 ЖК РФ закреплено положение о том, что состав минимального перечня работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества, устанавливается Правительством РФ.

Стоит отметить, что в ст. 161 добавлены п.п. 2.1 – 2.3 – об ответственности Управляющих организаций перед собственниками в соответствии с заключенными договорами управления и действующим законодательством.

Ч.10 ст. 161 ЖК РФ претерпела изменения в части особенностей раскрытия информации, - контроль за соблюдением порядка раскрытия информации осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ.

Нововведением в редакции ЖК РФ является ст. 161.1 – Совет многоквартирного дома.

Ранее, на наших Конференциях-практикумах мы призывали граждан к созданию Домовых комитетов, призываем и сейчас. Если ранее мы говорили о том, что создание Домового комитета – дело сугубо добровольное, то теперь создание Совета многоквартирного дома – прямая обязанность собственников помещений в многоквартирном доме, которая реализуется посредством общего собрания.

Регистрация Совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления не осуществляется.

Совет МКД необходимо избрать самим собственникам в течение года, с момента вступления в силу изменений в ЖК РФ, в противном случае инициативу на себя берет орган местного самоуправления по созыву общего собрания по созданию Совета МКД. Таким образом, для того, чтобы избрание Совета МКД носило вовсе не спонтанный характер, и тем более не повергло многих жильцов в недоумение, считаем необходимым максимально информировать собственников МКД о нововведениях и брать в свои руки управление домом.

Согласно ч. 3 ст. 161.1 Совет МКД создается в каждом отдельном доме.

Количество членов Совета МКД устанавливается на общем собрании.

В ч. 5 ст. 161.1 прописан перечень обязанностей Совета многоквартирного дома:

Совет МКД обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

Выносит на общее собрание собственников жилья обсуждение порядка пользования общим имуществом, в том числе земельным участком, обсуждение планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

В компетенцию домкома входит подготовка проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг.

Домком представляет собственникам предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в МКД.

Более подробно с нововведениями о Совете МКД вы можете ознакомиться, изучив действующую редакцию ЖК РФ, предложенную в разделе «Документы» на сайте «ЖИТЕЛЯ» по адресу www.jitel66.ru.

Ст. 162 ЖК РФ, касающаяся Договора управления домом также претерпела изменения. Обратите внимание на изменение в ч.8.2. указанной статьи: «Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.»

Ст. 165 ЖК РФ «Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирных домов» - дополнена ч.1.1., согласно которой, орган местного самоуправления на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, председателя Совета МКД, органов управления ТСЖ, органов управления кооператива о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных ч.2 ст. 162 ЖК РФ, организует проведение проверки деятельности управляющей организации в 5-дневный срок.

Если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления МКД, орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

ПЕРЕЧЕНЬ НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ

ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ

ПЕРЕЧЕНЬ НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ СОБРАНИЯ

– Уведомление о проведении собрания (можно использовать в этих целях Доску информации при входе в подъезд или уведомить всех поквартирно, под роспись). Для тех, кто живет в доме по договору соцнайма: уведомить следует собственника этого жилья – муниципалитет. Это Центр муниципальных услуг в жилищно-коммунальной сфере, который расположен по адресу Крауля, 61.

Руководитель – Антонович Ирина Николаевна.

– Образец протокола общего собрания

– Лист голосования по повестке собрания (при очном голосовании)

– Устав Совета МКД

– Запрос на предоставление информации в УК

– Бюллетень для заочного голосования (если нет кворума)

ПОРЯДОК УВЕДОМЛЕНИЯ СОБСТВЕННИКОВ

В соответствии со ст. 45 ЖК РФ, уведомить о собрании необходимо за 10 дней до его проведения.

В объявлении необходимо указать Ф.И.О. членов инициативной группы а также место, где можно ознакомиться с документами (Уставом создаваемого домкома).

КВОРУМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ СОБРАНИЯ

Кворум – это необходимое количество присутствующих собственников на собрании, для того чтобы оно считалось правомочным.

При отсутствии кворума – проводится заочное голосование по той же самой повестке.

На заочном голосовании по той же повестке – добирается необходимое количество голосов для принятия решения.

При создании Совета МКД – решение принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на данном собрании.

ПОДСЧЕТ РЕЗУЛЬТАТОВ ГОЛОСОВАНИЯ

Учитывается площадь жилого помещения на праве собственности каждого голосующего

А также общая площадь жилых и нежилых помещений МКД (потребуется выкопировка из технического паспорта дома).

Результаты голосования заносятся в протокол.

СОЗДАЛИ ДОМКОМ. С ЧЕГО НАЧАТЬ КОНТРОЛЬ?

Какие документы необходимо в первую очередь запросить у УК после создания Совета многоквартирного дома?

Поскольку Совет многоквартирного дома (домком) является контролирующим органом, то давайте подробно обсудим: с чего начать такой контроль и какие документы в первую очередь запросить у Управляющей компании.

1. СВЕДЕНИЯ О СОСТАВЕ И СОСТОЯНИИ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА ОТРАЖАЮЩИЕСЯ В ТЕХНИЧЕСКОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ НА МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ, а именно:

– копию кадастрового плана земельного участка на котором расположен многоквартирный дом. (если он имеется)

– выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

– документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

– акты осмотра инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования,

– акты осмотра конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества);

2. ЗАВЕРЕННУЮ КОПИЮ ЗАКЛЮЧЕННОГО С СОБСТВЕННИКАМИ ДОМА ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА. В ТОМ ЧИСЛЕ (ЕСЛИ ТАКАЯ ИНФОРМАЦИЯ НЕ СОДЕРЖИТСЯ В ДОГОВОРЕ УПРАВЛЕНИЯ) – ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ ПО СОДЕРЖАНИЮ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА И ПО СОСТАВУ, ОБЪЕМУ И СТОИМОСТИ.

3. ЗАВЕРЕННЫЕ ПРЕДСТАВИТЕЛЯМИ УК ФИНАНСОВЫЕ ОТЧЕТЫ ЗА ВСЕ ГОДА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ.

4. СВЕДЕНИЯ О ПРОВОДИМЫХ ЗА ВСЕ ГОДЫ(!) УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ ТЕКУЩЕМ И КАПИТАЛЬНОМ РЕМОНТЕ, в том числе:

– протоколы общих собраний по вопросам проведения капитального и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома;

– предписания различных контролирующих органов по устранению дефектов и физического износа общего имущества;

– копии договоров на проведение работ по текущему и капитальному ремонту многоквартирного дома включая смету, акты выполненных работ и счета на оплату этих работ, либо счета-фактуры. (прим: счета-фактуры выписываются организацией применяющую общую систему налогообложения, т.е. уплачивающие НДС).

5. СВЕДЕНИЯ ОБ ОПЛАТЕ УК КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ ПОСТАВЩИКАМ ЭТИХ УСЛУГ.

В том числе:

– копии договоров с поставщиками коммунальных услуг (тепла, электроэнергии, ГВС, ХСВ, водоотведения, вывоза ТБО, лифтовой организацией, антенной службой

– копии счетов-фактур за весь период договорных отношений с поставщиками услуг (помесячно!).

6. СВЕДЕНИЯ ОБ АРЕНДАТОРАХ, О НАЛИЧИИ В ДОМЕ УСТРОЙСТВ И ОБОРУДОВАНИЯ ТРЕТЬИХ ЛИЦ (ИНТЕРНЕТ-ПРОВАЙДЕРА, КАБЕЛЬНОГО ТЕЛЕВИДЕНИЯ, СПУТНИКОВОГО ТЕЛЕВИДЕНИЯ, РЕКЛАМНОЙ КОМПАНИИ И Т.П.). В том числе:

– копии договоров аренды или иных договоров, на основании которых 3-и лица пользуются общим имуществом многоквартирного дома

– сведения о полученных по договорам аренды доходах и отчет об использовании этих поступлений.

Генеральному директору

___________________________

___________________________

от ___________________,

проживающей (его) по адресу:

___________________________

тел.:_______________________

Заявление

Я ______________________________________________ являюсь собственником жилого помещения расположенного по адресу _________________________________________

Управление домом осуществляет Ваша организация.

В связи с окончанием отопительного сезона, жильцы дома намерены провести проверку правильности произведенных начислений за коммунальную услугу - «отопление».

В соответствии со Стандартом раскрытия информации, утв. Постановлением Правительства № 731 от 23.09.2010 г., ст. 10 Закона «О защите прав потребителей», пп. «и» п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, прошу Вас предоставить следующую информацию:

1. О наличии общедомового прибора отопления в жилом доме ( дата установки, опломбировки, ввода в эксплуатацию, каким образом, когда и кем снимаются общедомовые показания приборов учета, предоставить копии журнала учета снятия показаний, каким образом, когда, кем снимаются показания общедомовых приборов учёта, с какой периодичностью);
2. Предоставить копию договора с ресурсоснабжающей организацией, предоставляющей коммунальную услугу – «отопление»;
3. Предоставить копии счетов-фактур за период с момента установки общедомового прибора учета отопления по настоящее время, выставленных для оплаты отопления организацией, поставляющей нашему дому данную услугу.

Запрашиваемые данные прошу предоставить исходя из расчетного периода – один месяц.

Письменный ответ прошу выдать в письменном виде на руки в течение 3-х рабочих дней.

«__»______ 2011 г. ______________________

Руководителю __________________________

_______________________________________

От________________________________

Адрес _____________________________

Требование

Я ______________________________________________ являюсь собственником жилого помещения расположенного по адресу _________________________________________

Управление домом осуществляет Ваша организация

«___»______________200__г. мне выставили платёжный документ, где отдельной графой была выставлена для оплаты следующая услуга:______________________________________________

Для проверки правильности расчета платы за коммунальные услуги (электрической энергии, общедомовой учет), руководствуясь пп. р п. 49 правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждённых постановлением Правительства № 307 от 23.05.2006 г., ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992 г

ТРЕБУЮ

1. Разъяснить порядок начисления выставленных сумм (в соответствии с какой формулой, установленной Постановлением Правительства РФ № 307 от 23.05.2006г. «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» (далее - Постановление № 307) производится расчет платы за коммунальные услуги (электрической энергии)?
2. Разъяснить, что включается в понятие общедомовой учёт (корректировка платы и т.п.)?
3. Предоставить следующую информацию:

• о наличии в моем доме коллективных (общедомовых) приборов учёта электроэнергии, отопления, холодного и горячего водоснабжения;
• когда и кем проводилась опломбировка общедомовых приборов учета, их поверка, какой он имеет режим (однотарифный или двухтарифный);
• каким образом, когда, кем снимаются показания общедомовых приборов учёта, с какой периодичностью;
• подключены ли нежилые помещения (если таковые имеются в доме или на территории дома) к общедомовому прибору учёта;

4. Предоставить все данные, необходимые для проверки правильности начисления платы за коммунальные услуги : электроэнергию, ГВС, ХВС (ненужное зачеркнуть) за период с «___» ______________ 20___г. по «____» ______________ 20___г., помесячно.

1. какой объём коммунального ресурса потреблен по общедомовому прибору учета
2. какой суммарный объем коммунального ресурса потреблен домом по  индивидуальным приборам учета
3. какой суммарный объем коммунального ресурса потреблен домом по нормативу
4. какой суммарный объем коммунального ресурса потреблен нежилыми помещениями
5. какой объем коммунального ресурса принят Вашей организацией для расчета по моему жилому помещению (начисления проводились по норме или индивидуальному прибору учета?)
6. Применяемые для расчета тарифы.

Согласно пп. «и» п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг управляющая компания обязана в течение 2 рабочих дней с даты получения жалобы (заявления, требования, претензии) направить потребителю извещение о ее приеме и последующем удовлетворении либо об отказе в ее удовлетворении с указанием причин отказа.

Ответ прошу выдать в письменном виде на руки в течение 3-х рабочих дней.

________________

(подпись)