О проекте федерального закона по лицензированию УК

Автономная некоммерческая организация
Комитет по защите прав собственников жилых помещений

многоквартирных домов Екатеринбурга

620014, Екатеринбург, ул. Радищева , 28 Тел: 381 44 54; 8 912 614 52 01, 8 92 92 161658, gluhov61@e66.ru

Депутату Законодательного собрания СО Ионину Д.А.

Депутату Законодательного собрания СО Данилову И.Н.

О проекте Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации («О государственном регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами»)»

Введение

Закон не должен умалять прав собственников жилых помещений в многоквартирных домах:

– ст.35, раздел 2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами;

– ст.55, часть 2. В Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и …(далее по тексту)

Недостаточно сообщения о намерении навести порядок в системе ЖКХ. Нужно просто контролировать исполнение соответствующих законов и нормативных правовых актов, которые позволяют выполнить провозглашенное:

– № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 года «Жилищный кодекс Российской Федерации»;

– ПП РФ № 75 от 6 февраля 2006 г. «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»;

– ПП РФ № 290 от 3 апреля 2013 года «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

– ПП РФ № 416 от 15 мая 2013 года « О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домам»;

– Постановление от 12 апреля 2013 г. № 486-ПП «О мерах, направленных на информирование населения Свердловской области по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и организации общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства»;

– ПП РФ № 491 от 13.08.2006 (ред.14.05.2013) «Содержание общего имущества в многоквартирном доме…»;

– ПП РФ № 731 от 23 сентября 2010 года «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами». (В ред. ПП РФ от 10.06.2011 №459, от 06.02.2012 №94, 0т 21.08.2012 №845);

– ПП РФ № 1468 от 28.12. 2012 года «О порядке предоставления органам местного самоуправления информации лицами, осуществляющими поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и (или) оказывающими коммунальные услуги в многоквартирных и жилых домах либо услуги (работы) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах».

Указанные постановления регламентируют все взаимоотношения УО и собственников помещений в многоквартирных домах.

Есть ли необходимость изменений ЖК введением нового закона

«О лицензировании деятельности УО»?

Можно ли объявлять о намерении навести порядок в системе отношений собственников общего имущества многоквартирных домов и УО без анализа причин современного их состояния? Ответ ясен любому мыслящему человеку. Нужен анализ применения (исполнения) соответствующих нормативных актов, которые устанавливают требования к этим отношениям.

Достаточно соблюдения только одной девятой статьи «Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме ПП РФ от 3 апреля 2013 г. № 290».

Данная статья определяет – «сведения об оказании услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти…». Если бы это исполнялось, то навсегда могло бы прекратить воровство по статье «Содержание и ремонт общего имущества собственников в МКД».

УО отделались легким испугом при появлении этого постановления, но не спешат актировать выполненные работы – зачем исполнять, если Управление ГЖИ и администрация считают отношения по этой статье частными, неподлежащими контролю с их стороны (невмешательство в предпринимательскую деятельность). Это утверждение противоречит статье 20.1 ЖК РФ – осуществлять контроль по статье «Содержание общего имущества» не может только «Роспотребнадзор» – так как статья не содержит количественных показателей оказываемых услуг и проводимых работ, а требования к содержанию общего имущества хорошего качества прописаны в указанных выше постановлениях.

Администрация города проявляет лояльность по отношению к УК, а Управление ГЖИ по непонятной причине избрала для контроля в области отношений только ПП РФ № 731 от 23 сентября 2010 года.

Общеизвестно, что «рыба гниет с головы».

Администрация не заключает договоров обслуживания с Управляющей организацией как собственник (наймодатель) жилых помещений в МКД, сдаваемых в наём, не контролирует содержание этого имущества и как собственник не контролирует внесение нанимателями платы по статье «Содержание жилья» (ст. 153 раздел VII ЖК РФ). Администрация, являясь собственником жилых (нежилых) помещений, сдаваемых в наём, не выполняет своих обязательств (текущий ремонт) по содержанию общего («мифического») имущества собственников жилых помещений, не принимает участия в проведении капремонта в доле площади, пропорциональной сдаваемой в наём (ст. 158 ЖК РФ), перекладывает свои обязательства на собственников жилых помещений, не выполняет своих обязательств по капитальному ремонту, возложенных законом о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации № 1541-1 от 4 июля 1991 года.

В большой степени это является следствием того, что часто учредителями УО (УК) являются родственники или знакомые высших чиновников администрации и депутатского корпуса. Чужих в этот «убыточный» бизнес не пускают. В настоящее время в Екатеринбурге идет жестокий передел коммунального рынка между воротилами этого бизнеса. Не устояла даже УК «Октябрьская» (430 домов). Давлению подвергается и УК «Шарташская» (10 домов) и др.

Администрация игнорирует требования ЖК РФ, например, статьи 12: «Полномочия органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений».

По этой статье к полномочиям государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относится:

16) установление структуры «платы за жилое помещение» и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы.

Жилищный Кодекс РФ за время существования подвергся многократным изменениям, но из года в год повторяется ошибка, внесенная в ЖК РФ при его создании, – не существует «платы за жилое помещение», есть плата за содержание и текущий ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме» (Общероссийский классификатор услуг код 411105) и за наём муниципальной собственности для нанимателей.

Администрация с 2012 года устанавливает только размер платы (без указания структуры) и каждый год увеличивает ее на 15 мифических %, а УО всячески скрывают структуру и постатейный размер платы.

Собственники помещений МКД не могут сами качественно структурировать размер платы – они не располагают удельными показателями (куб. м/чел.) потребления холодной (горячей) воды, количества твердых бытовых отходов и крупногабаритного мусора. К сожалению, эту информацию невозможно было получить ни на личном приеме у главы Администрации Октябрьского района, ни у начальника управления ЖКХ города, ни у руководителя тарифной комиссии города и по телефону в министерстве энергетики и ЖКХ области. Ответ всегда был один - не знаем. Как планируют новые районы города? Не понято. Если скрывают, значит, есть что скрывать! Но ведь, такая информация необходима не только одному из нас как руководителю сектора ЖКХ Центра общественного самоуправления "Компрессорный" для проведения консультаций собственников общего имущества в МКД при создании ТСЖ и согласования размера платы и ее структуры по устанавливается по предложению УК (статьи 156.7 и 158.4 ЖК).

Управление ГЖИ и прокуратура, подтверждая правомерность жалоб на те или иные массовые нарушения, характерные для всех УК, например, отсутствие перерасчета по итогам отопительного сезона, не проводят выборочной проверки по всем УК. Тем самым покрывают мошенничество с их стороны в крупном размере.

Не вызывает у контрольных органов вопросов и то, что:

– вопреки ЖК РФ, принудительно, без решения общего собрания собственников общего имущества МКД в платежный документ включена плата по статье «Капитальный ремонт»:

– на средства, собранные по статье «Капитальный ремонт», и хранящиеся на специальных лицевых счетах МКД, не начисляются банковские проценты;

– средства, собранные по статье «Капитальный ремонт, не возвращаются при собственникам помещений при сносе домов или при банкротстве УК;

– частная структура, поглощающая платежи собственников, ООО «ЕРЦ» в Екатеринбурге, существующая в двух лицах: «расчетно-информационное обслуживание» и «оператор по приему платежей – финансовая логистика» создана администрацией с нарушением Федерального закона № 152–ФЗ от 27.07.2006 года «О персональных данных»; а также вопреки письму Минрегионразвития РФ от 02.05.2007 № 8167-ЮТ/07 о том, что «Указание в платежном документе номеров банковских счетов или номеров "транзитных счетов" иных лиц (в том числе расчетно-кассовых, информационно-расчетных, информационно-аналитических, вычислительных и иных подобных центров – а это и есть ООО ЕРЦ) законодательством Российской Федерации не предусмотрено».

Кроме того, ООО «ЕРЦ» не является «Исполнителем» жилищно-коммунальных услуг, не имеет прямых договоров с «Плательщиками» (собственниками и нанимателями жилых помещений), следовательно, не может быть получателем денежных средств за ЖКУ.

– не выполняются требования статьи 162.6 ЖК РФ – «при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором». Тогда на каком основании размер платы по статье «Содержание жилья» ежегодно автоматически без изменения условий договора управления увеличивается на 15 %?

Администрация, проводя отбор УК для обслуживания многоквартирных домов, не несет какой-либо ответственности за ее действия (бездействия) и не оценивает способности УК выполнять деятельность по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и обеспечению его коммунальными ресурсами, Например,

ПП РФ № 75 от 6 февраля 2006 г. «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» устанавливает «смешные» требования:

15. При проведении конкурса устанавливаются следующие требования к претендентам:

1) должно быть обеспечено соответствие претендентов установленным федеральными законами требованиям к лицам, осуществляющим выполнение работ, оказание услуг, предусмотренных договором управления многоквартирным домом;

2) при этом, если в отношении претендента не проводится процедура банкротства либо в отношении претендента – юридического лица не проводится процедура ликвидации;

3) если деятельность претендента не приостановлена в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях;

Выводы и предложения.

Недостатки отрасли ЖКХ возникли не сегодня – они проявились сразу, с момента появления обманутых законом о приватизации собственников общего имущества в МКД, попавших под влияние недобросовестных административных структур системы ЖКХ. Переломить ситуацию в положительную сторону попытались путем создания механизмов саморегулирования в деле управления многоквартирными домами. Управляющие компании для сохранения возможности работы с 1 сентября 2013 года должны были входить в одну из существующих СРО на рынке  ЖКХ.

Прошедшим первое чтение законом № 35903-5 «О внесении изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты» предполагалось и лицензирование УК. Непонятно, почему не доведя внедрение предыдущего закона до получения результата, уже вносят изменения в ЖК РФ законом о лицензировании УК. Закон также предполагал создание страхового фонда для погашения долга УК-банкрота. Система ЖКХ одна из самых коррумпированных и требующих коренного изменения переустройства ее структур из-за:

– отсутствия четких правил и требований к ведению профессиональной деятельности;

– отсутствия стандартов качества для работ и услуг, связанных с управлением многоквартирными домами;

– отсутствия реальной ответственности у участников рынка за собственные действия.

На днях в средствах массовой информации прошло сообщение о том, что членом СРО стала УК «Пионер». Известно, что данная УК одна из лидеров в списке нарушителей по данным Управления ГЖИ Свердловской области.

Представленный проект закона повторяет недостатки предшествующих, которые славились неполнотой, противоречивостью, неопределенностью и массой недоработок:

1. Проект закона не содержит определения понятия «лицензирование УК». Необходимо ввести требования к УК приложением к ЖК РФ, например, такие:

– оснащенность необходимыми средствами (сертификация);

– квалификация руководящих работников (аттестация);

– финансовая стабильность;

– профессиональная подготовленность сотрудников компании (аттестация);

– качество и обеспечение безопасности при проведении работ и предоставления услуг;

– страхование профессиональной ответственности.

Наличие таких требований приведет к уходу с рынка компаний – однодневок и недобросовестных игроков уже на этапе оценки состояния УО.

В настоящее время любая УК может состоять из 3 сотрудников: директор, секретарь и экономист-бухгалтер. А все работы будут проводиться при этом по договорам со сторонними организациями, не являющимися управляющими компаниями. Должны ли эти организации подлежать лицензированию – иметь право на выполнение работ и (или) оказание услуг на основании договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме? Ответа пока нет.

2. Ввести единый договор управления – требование ПП РФ № 354.

3. Ввести единый платежный документ – требование ПП РФ № 354. В дополнение к требованиям к платежному документу, установленным указанным постановлением, обеспечить возможность прямых платежей поставщикам коммунальных ресурсов по примеру платежного документа РИЦ.

4. Ввести универсальную форму годового отчета.

5. Ввести единую форму акта выполненных работ и услуг – требование ПП РФ № 290.

6. Установить величину уставного капитала управляющей организации в размере не менее суммарного годового начисления платы по статье «Содержание конструктивных элементов и инженерной инфраструктуры»со всех домов, находящихся в ее обслуживании.

8. Установить прямую зависимость размера уставного капитала управляющей организации от включенных (исключенных) многоквартирных домов из приложения к лицензии.

9. Прописать процедуру оплаты ЖКУ при исключении многоквартирного дома из приложения к лицензии УО. Применяемый платежный документ ООО «ЕРЦ» в отличие от платежного документа РИЦ не содержит возможности оплаты поставщику коммунальной услуги напрямую. Куда пойдет плата по статье «Содержание жилья»?

10.Распространить действие п.п. 2) п. 2 статьи 192 на так называемые «ленивые ТСЖ», заключающие договора на оказание услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

13. Исключить количественную норму штрафов (противоречит здравому смыслу) за нарушение лицензионных требований по обслуживанию многоквартирного дома.

14. Включить ссылку о наказании за нарушение лицензионных требований по обслуживанию многоквартирного дома в административный и уголовный кодексы.

15. Прописать, каким образом попасть новым участникам на рынок деятельности по управлению многоквартирными домами и (или) на оказание услуг, и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

16.Устранить ошибки, например, не читается пункт 2.1 статьи 203 проекта закона.

17. Привести наименование «Управляющая компания» в соответствие с требованиями ЖК РФ – «Управляющая организация», а лучше – «Обслуживающая организация».

18. Внести в перечень лицензируемых услуг:

– «оказание услуг (выполнение работ) по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников в МКД и обеспечению его коммунальными ресурсами на основании договоров обслуживания; указанных в части 9.1 статьи 161 ЖК РФ (Исходя из определения управляющей организации. Ведь в принципе УО – это исполнитель жилищно-коммунальных услуг).

Закон о лицензировании приведет к значительному увеличению затрат за счет увеличения числа сотрудников и технических средств УО. Мы имеем печальный опыт с введением ПП РФ № 290 от 3 апреля 2013 года, по которому функции БТИ были возложены на УК. Последствия этого решения из-за отсутствия в УК специалистов, способных выполнять эти функции, приведет, что привело к хаосу в этой сфере, так как невозможно добиться информации о техническом состоянии МКД). Аналогичная ситуация возникнет с возложением на Управление ГЖИ функции обучения (аттестации) сотен и тысяч сотрудников УК, проверки соответствия УК лицензионным требованиям, дополнительных плановых проверок соответствия (Само Управление ГЖИ должно иметь государственную аккредитацию по вопросам лицензирования). В настоящее время отсутствуют стандарты и требования к лицензируемым видам деятельности УК. (УК должны иметь только вид деятельности, связанный с оказанием услуг по содержанию и ремонту общего имущества и обеспечению МКД коммунальными ресурсами, а не десятки видов деятельности, как например, ООО РЭМП «Эльмаш», у которого зарегистрировано 32 вида деятельности). Отсутствуют и специалисты, способные выполнять лицензирование, аттестацию и сертификацию. Добавьте контрольные функции, переданные Управлениям ГЖИ законом от 19 декабря № 127–ОЗ «Закон об обеспечении выполнения капитального ремонта МКД». Управление ГЖИ просто «погрязнет в текучке»

Закон о лицензировании постигнет судьба всех известных реформ последнего десятилетия: монетизация льгот, образования, милиции, пенсионной, часовых поясов, переход на зимнее время и т. д.

Заключение

Необходимо:

1. Провести аттестацию судебного корпуса на право ведения судебных процессов по вопросам ЖКХ, так как судьи слабо разбираются в жилищном законодательстве.

2.Собрать все управляющие компании с их учредителями, руководителей конкурсных комиссий, отбирающих УК, руководителей всех надзорных органов и представителей Администрации. Обнародовать судебную статистику нарушений. Построить УК по ранжиру. Нужно популярно объяснить – законы необходимо исполнять! Нарушение закона – есть преступление против государства! Нарушители должны нести за это ответственность вплоть до уголовной.

Принять решение об ограничении величины площади помещений, находящейся в обслуживании Управляющими организациями, чем увеличить количество УО с целью возможности их выбора собственниками помещений в МКД. Увеличить уставный капитал для этих организаций. Установить ответственность конкурсных комиссий.

3.Обязать Министерство энергетики и ЖКХ Свердловской области утвердить один из имеющихся в обращении договоров на обслуживание МКД и обеспечение его коммунальными ресурсами в качестве типового и другие, до сих пор отсутствующие нормативные документы.

4.Установить сроки переаттестации Управляющих организаций в связи с корректировкой нормативной документации, устанавливающей правовые отношения собственников помещений МКД и Управляющих организаций в связи со значительным количеством выявленных нарушений.

Обращаем внимание на то, что лицензирование деятельности Управляющей организации, если такое вдруг случится, не принесет ожидаемых результатов без должного контроля, в первую очередь общественного, выполнения требований Указа Президента РФ от 7 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан российской федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг».

Необходимо всеми способами повышать роль общественного контроля. Администрация поспешно создала группы общественных контролеров, но их деятельность оказалась не эффективной из-за отсутствия регламента их деятельности. Механизмы общественного контроля должны быть понятны и доступны для каждого гражданина, который подписывает договор с управляющей (обслуживающей) организацией.

Администрация муниципалитетов должна довести до жителей каждого дома как формируется и  сколько стоит каждая конкретная услуга в тарифе «содержание жилья».

Недавно Заместитель министра строительства и ЖКХ России Андрей Чибис заявил на слушаниях в Госдуме, что на территории РФ  80%  компаний, управляющих многоквартирными домами,  не выбирались жильцами.

"Эти компании либо достались в наследство от застройщиков в новых домах, либо в свое время были выбраны муниципалитетами для управления", - констатировал он (Но не он «открыл Америку», это и без него было доподлинно известно). По мнению чиновника, из-за этого невозможна добросовестная конкуренция на рынке коммунальных услуг. Чибис высказал мнение, что проблему можно решить введением практики лицензирования управляющих компаний.

Впрочем, с ним не согласился директор НП "ЖКХ Развитие" Алексей Макрушин, отметивший, в частности, что в условиях лицензирования маленькие компании окажутся уязвимы, а на рынке останутся только крупные компании, что только увеличит его монополизацию коррумпированность в деле получения лицензий крупными компанирями.

Решить эту проблему можно и по другому:

 Достаточно просмотреть прессу, отклики в интернете с тем, чтобы убедиться, что с Чибисом не согласны практически все, кого, так или иначе, затрагивает лицензирование, без которого можно было обойтись и даже еще сейчас не поздно, если вместо него повсеместно в обязательном беспрекословном порядке исполнить п. 4 статьи 8 федерального закона июня 2011 г., а именно:

«До 1 марта 2013 года уполномоченные органы исполнительной власти субъектов российской федерации, указанные в части 2 статьи 20 жилищного кодекса российской федерации (в редакции настоящего федерального закона), обязаны проверить правомерность принятия решений о создании товариществ собственников жилья, решений об утверждении общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах условий договоров управления многоквартирными домами и правомерность заключения таких договоров. В случае выявления нарушений требований законодательства Российской Федерации указанные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации вправе обратиться в суд с иском о признании недействительными решений, принятых общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации».

В этих случаях исключать компании из реестра кандидатов на право обслуживания многоквартирных домов. Остальные компании допустить до обслуживания МКД только в случае, если собственники жилых помещений в МКД дадут согласие на это. Таким образом, сами собственники должны определить, кому доверить обслуживание своих домов. Если такое добро ими дается, то УК могут быть лицензированы в установленном законом порядке.

В.И. Глухов – Председатель АНО Комитет по защите прав собственников жилых помещений многоквартирных домов г. Екатеринбург. 

Члены комиссии по развитию ЖКХ при Общественной палате Свердловской области:

Б.Д. Строганов – Центр общественного

самоуправления «Компрессорный»

В.С. Савосин – АНО комитет по защите

собственников жилых помещений

в МКД Екатеринбурга

Л. Т. Дацюк – Екатеринбургский совет

по развитию территориального

самоуправления