На ценообразование на рынке недвижимости оказывают влияние совокупность трех факторов:расположение квартиры;
состояние дома, в котором она расположена;
состояние самой квартиры.
Что касается расположения, то цену повышает наличие в пешей доступности объектов социальной инфраструктуры (школ, детских садов, больниц, библиотек и т.д.), транспортных развязок, крупных торговых точек. Влияет и близость к центру города, а также соседство с парками, скверами и объектами культурного наследия.
Здание, в котором расположена квартира, оценивается с точки зрения года постройки, материала изготовления, количества этажей, состояния дома и его технического обеспечения (лифты, мусоропровод и т.д.). Естественно, исходя из предположения о том, что новостройки воздвигаются качественно, цена на них существенно выше, чем стоимость апартаментов в старом секторе.
На стоимость квартиры влияет и количество комнат, и общая площадь, и этажность, и состояние отделки.
Таким образом, наивысшая цена за квадратный метр обычно наблюдается в новостройках, расположенных недалеко от исторического центра, рядом с парком или сквером, а также близко к крупным торговым объектам.
Надо сказать, что даже в пределах одного населенного пункта стоимость жилья колеблется в зависимости от соотношения спроса и предложения. При низком спросе цена неизменно падает даже на самые удачные с точки зрения расположения и технического состояния апартаменты.
Так пишут современные журналисты, не обремененные политэкономическими знаниями, и те, кто торгует недвижимостью, ловко избегая обозначить главный фактор ценообразования на жилье в России - сплошь жадную и коррумпированную бюрократию.
Кто и с кем в сговоре?
В августе этого года, в связи с резким ростом цен на жилье и недовольством граждан, Генпрокуратура решила вмешаться в ситуацию и все расставить по местам. Чиновники Генпрокуратуры предположили, что во всем виноваты строители, вступившие в сговор, и предложила ФАС проверить данную версию. Федеральная антимонопольная служба (ФАС) проверила рынок строительства жилья в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге и никакого ценового сговора не нашла. Зато она обнаружила, что себестоимость жилья у строителей отличается в разы.
В прошлую пятницу ФАС обнародовала итоги проверки. Как сообщил начальник управления по контролю и надзору в области недвижимости Михаил Евраев, нарушений антимонопольного законодательства не выявлено: “Нет ни доминирующего положения, ни ценового сговора”. По его словам, доминирующей может считаться компания, имеющая долю более 35% рынка. У московских игроков этот показатель не превышает 15%, у петербургских — 19%. Одновременного повышения-понижения цен несколькими компаниями, которое могло бы свидетельствовать о сговоре, ФАС тоже не заметила.
Цена реализации, объявленная ФАС строителями, варьируется от 36 000 до 70 000 руб. за 1 кв. м типового жилья и от 100 000 до 120 000 руб. — кирпично-монолитного. Евраев указывает на то, что жилье в ближнем Подмосковье (Домодедово, Подольск или Щелково) продается по $1300-1450 — втрое дешевле, чем в Москве. Иными словами, цены растут не из-за высокой себестоимости, а из-за дефицита. “Рынок недвижимости серьезно болен — это рынок продавца. И лечить его надо в первую очередь увеличением предложения”, — говорит Евраев.
Что называется – проверили, как надо. И ничего не нашли. Какие молодцы! А вот народ очередной раз убедился в том, что и прокуратура и ФАС являются, теми государственными структурами, которые ищут там, где теплее и светлее, а не там, где это необходимо.
Строители, обвиненные в сговоре, изначально говорили, что никакого сговора нет, и прямо указывали на власть, как основную причину роста цен.
«Динамика доходности строительных компаний с годами только снижается, - заверил "Известия" президент корпорации БАРКЛИ Леонид Казинец. - На росте цен зарабатывают не те, кто строит, а те, кто дает возможность строить. Только в марте доля города официально возросла на 30%. За полгода в 2 раза выросла стоимость подсоединения к сетям естественных монополий. В результате затраты инвестора растут быстрее, чем цены. К тому же бессмысленно упрекать нас в высоких ценах».
Президент Ассоциации строителей России (АСР) Николай Кошман направлял в Генеральную прокуратуру письмо, в котором сообщал, что АСР не располагает какими-либо данными о нарушениях строительными компаниями Москвы антимонопольного или иного законодательства Российской Федерации.
Николай Кошман также отмечал, что себестоимость жилья включают в себя затраты застройщиков на приобретение земельных участков, проектную и разрешительную документацию, строительные материалы, подключение к электрическим, газовым и иным сетям. Он уверен, что эти суммы значительно повышают себестоимость строительства.
С тем, что ответственность за недостаток предложения жилья на столичном рынке лежит на самих властях, говорили и отдельные эксперты.
«Нехватка жилья обусловлена действиями как федеральных, так и столичных властей. Первые приняли ФЗ №214, который ужесточил требования к застройщикам и, как следствие, привел к удорожанию процесса строительства. Вторые, то есть Юрий Лужков, имеют возможность влиять на распределение участков для строительства. Известно, что существенная часть госзаказа достается строительным гигантам СУ-155 и ДСК-1».
Как видим, строители и эксперты указывали на мэрию, на тех, кто дает возможность строить, кто выделяет земельные участки, как главную причину роста цен на жилье, а Генпрокуратура пожелала искать среди строительных копаний, исключая СУ-155. И ничего, не найдя, кроме факта, что у строителей цены отличаются в разы, развела руками, в полном бессилии.
ФАС, в лице начальника управления по контролю и надзору в области недвижимости Михаила Евраева пришла к выводу, что рынок недвижимости серьезно болен — это рынок продавца, и что его надо лечить.
Ну, а граждане, оценивая весь этот спектакль, еще раз убедились, что серьезно больна сама власть, а не рынок, и именно ее необходимо срочно лечить.
Иван Тевризский
28.12.2006г.
В прошлую пятницу ФАС обнародовала итоги проверки. Как сообщил начальник управления по контролю и надзору в области недвижимости Михаил Евраев, нарушений антимонопольного законодательства не выявлено: “Нет ни доминирующего положения, ни ценового сговора”. По его словам, доминирующей может считаться компания, имеющая долю более 35% рынка. У московских игроков этот показатель не превышает 15%, у петербургских — 19%. Одновременного повышения-понижения цен несколькими компаниями, которое могло бы свидетельствовать о сговоре, ФАС тоже не заметила.
Цена реализации, объявленная ФАС строителями, варьируется от 36 000 до 70 000 руб. за 1 кв. м типового жилья и от 100 000 до 120 000 руб. — кирпично-монолитного. Евраев указывает на то, что жилье в ближнем Подмосковье (Домодедово, Подольск или Щелково) продается по $1300-1450 — втрое дешевле, чем в Москве. Иными словами, цены растут не из-за высокой себестоимости, а из-за дефицита. “Рынок недвижимости серьезно болен — это рынок продавца. И лечить его надо в первую очередь увеличением предложения”, — говорит Евраев.
Что называется – проверили, как надо. И ничего не нашли. Какие молодцы! А вот народ очередной раз убедился в том, что и прокуратура и ФАС являются, теми государственными структурами, которые ищут там, где теплее и светлее, а не там, где это необходимо.
Строители, обвиненные в сговоре, изначально говорили, что никакого сговора нет, и прямо указывали на власть, как основную причину роста цен.
«Динамика доходности строительных компаний с годами только снижается, - заверил "Известия" президент корпорации БАРКЛИ Леонид Казинец. - На росте цен зарабатывают не те, кто строит, а те, кто дает возможность строить. Только в марте доля города официально возросла на 30%. За полгода в 2 раза выросла стоимость подсоединения к сетям естественных монополий. В результате затраты инвестора растут быстрее, чем цены. К тому же бессмысленно упрекать нас в высоких ценах».
Президент Ассоциации строителей России (АСР) Николай Кошман направлял в Генеральную прокуратуру письмо, в котором сообщал, что АСР не располагает какими-либо данными о нарушениях строительными компаниями Москвы антимонопольного или иного законодательства Российской Федерации.
Николай Кошман также отмечал, что себестоимость жилья включают в себя затраты застройщиков на приобретение земельных участков, проектную и разрешительную документацию, строительные материалы, подключение к электрическим, газовым и иным сетям. Он уверен, что эти суммы значительно повышают себестоимость строительства.
С тем, что ответственность за недостаток предложения жилья на столичном рынке лежит на самих властях, говорили и отдельные эксперты.
«Нехватка жилья обусловлена действиями как федеральных, так и столичных властей. Первые приняли ФЗ №214, который ужесточил требования к застройщикам и, как следствие, привел к удорожанию процесса строительства. Вторые, то есть Юрий Лужков, имеют возможность влиять на распределение участков для строительства. Известно, что существенная часть госзаказа достается строительным гигантам СУ-155 и ДСК-1».
Как видим, строители и эксперты указывали на мэрию, на тех, кто дает возможность строить, кто выделяет земельные участки, как главную причину роста цен на жилье, а Генпрокуратура пожелала искать среди строительных копаний, исключая СУ-155. И ничего, не найдя, кроме факта, что у строителей цены отличаются в разы, развела руками, в полном бессилии.
ФАС, в лице начальника управления по контролю и надзору в области недвижимости Михаила Евраева пришла к выводу, что рынок недвижимости серьезно болен — это рынок продавца, и что его надо лечить.
Ну, а граждане, оценивая весь этот спектакль, еще раз убедились, что серьезно больна сама власть, а не рынок, и именно ее необходимо срочно лечить.
Иван Тевризский
28.12.2006г.
Комментариев нет:
Отправить комментарий