Как добиться предоставления информации от управляющей компании по запросам собственников?

1. Правовая основа действий.

Конституция Российской Федерации 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)

Статья 29, п. 4. Каждый имеет право свободно искать, получать, передавать, производить и распространять информацию любым законным способом.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. N 491
Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г.

IV. Контроль за содержанием общего имущества

п. 40. Собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе:

а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;

б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);

Пост Правит РФ от 06.02.2006 N 75 (ред. от 18.07.2007, с изм. от 10.08.2009) "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом"

Раздел V. Предоставление конкурсной документации и организация осмотра объекта конкурса

п. 41 Конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, включает в себя:

пп. 14) формы и способы осуществления собственниками помещений в многоквартирном доме контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договорам управления многоквартирным домом, которые предусматривают: обязанность управляющей организации предоставлять по запросу собственника помещения в многоквартирном доме в течение 3 рабочих дней документы, связанные с выполнением обязательств по договору управления многоквартирным домом.

Жил Кодекс РФ" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 04.05.2010)

Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии

1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения.

Нормативная база для расчета тарифа:                                               
1. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491);                                               
2. Методика планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства (утв. постановлением Госстроя РФ от 23.02.1999 г. N 9, с изменениями от 12.10.2000 г.);       3. Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 28.12.2000 г. N 303);                                               
4. Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 09.12.1999 г. N 139);                                               
5. Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 22.08.2000 г. N 191);                                      
   

Руководителю __________________________

______________________________________

От________________________________

Адрес _____________________________

Требование

Я ______________________________________________ являюсь собственником жилого помещения расположенного по адресу _________________________________________

Управление домом осуществляет Ваша организация

«___»______________200__г. мне выставили платёжный документ, где отдельной графой была выставлена для оплаты следующая услуга:______________________________________________

Для проверки правильности расчета платы за коммунальные услуги (электрической энергии, общедомовой учет), руководствуясь пп. р п. 49 правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждённых постановлением Правительства № 307 от 23.05.2006 г., ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992 г

ТРЕБУЮ

1. Разъяснить порядок начисления выставленных сумм (в соответствии с какой формулой, установленной Постановлением Правительства РФ № 307 от 23.05.2006г. «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» (далее - Постановление № 307) производится расчет платы за коммунальные услуги (электрической энергии)?
2. Разъяснить, что включается в понятие общедомовой учёт (корректировка платы и т.п.)?
3. Предоставить следующую информацию:

• о наличии в моем доме коллективных (общедомовых) приборов учёта электроэнергии, отопления, холодного и горячего водоснабжения;
• когда и кем проводилась опломбировка общедомовых приборов учета, их поверка, какой он имеет режим (однотарифный или двухтарифный);
• каким образом, когда, кем снимаются показания общедомовых приборов учёта, с какой периодичностью;
• подключены ли нежилые помещения (если таковые имеются в доме или на территории дома) к общедомовому прибору учёта;

4. Предоставить все данные, необходимые для проверки правильности начисления платы за коммунальные услуги : электроэнергию, ГВС, ХВС (ненужное зачеркнуть) за период с «___» ______________ 20___г. по «____» ______________ 20___г., помесячно.

1. какой объём коммунального ресурса потреблен по общедомовому прибору учета
2. какой суммарный объем коммунального ресурса потреблен домом по  индивидуальным приборам учета
3. какой суммарный объем коммунального ресурса потреблен домом по нормативу
4. какой суммарный объем коммунального ресурса потреблен нежилыми помещениями
5. какой объем коммунального ресурса принят Вашей организацией для расчета по моему жилому помещению (начисления проводились по норме или индивидуальному прибору учета?)
6. Применяемые для расчета тарифы.

Согласно пп. «и» п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг управляющая компания обязана в течение 2 рабочих дней с даты получения жалобы (заявления, требования, претензии) направить потребителю извещение о ее приеме и последующем удовлетворении либо об отказе в ее удовлетворении с указанием причин отказа.

Ответ прошу выдать в письменном виде на руки в течение 3-х рабочих дней.

________________

(подпись)

Генеральному директору

___________________________

___________________________

от ___________________,

проживающей (его) по адресу:

___________________________

тел.:_______________________

Заявление

Я ______________________________________________ являюсь собственником жилого помещения расположенного по адресу _________________________________________

Управление домом осуществляет Ваша организация.

В связи с окончанием отопительного сезона, жильцы дома намерены провести проверку правильности произведенных начислений за коммунальную услугу - «отопление».

В соответствии со Стандартом раскрытия информации, утв. Постановлением Правительства № 731 от 23.09.2010 г., ст. 10 Закона «О защите прав потребителей», пп. «и» п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, прошу Вас предоставить следующую информацию:

1. О наличии общедомового прибора отопления в жилом доме ( дата установки, опломбировки, ввода в эксплуатацию, каким образом, когда и кем снимаются общедомовые показания приборов учета, предоставить копии журнала учета снятия показаний, каким образом, когда, кем снимаются показания общедомовых приборов учёта, с какой периодичностью);
2. Предоставить копию договора с ресурсоснабжающей организацией, предоставляющей коммунальную услугу – «отопление»;
3. Предоставить копии счетов-фактур за период с момента установки общедомового прибора учета отопления по настоящее время, выставленных для оплаты отопления организацией, поставляющей нашему дому данную услугу.

Запрашиваемые данные прошу предоставить исходя из расчетного периода – один месяц.

Письменный ответ прошу выдать в письменном виде на руки в течение 3-х рабочих дней.

«__»______ 2011 г. ______________________

При определении нормативов потребления коммунальных услуг, в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 306 («Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг») учитываются нормативные технологические потери коммунальных услуг и коммунальные услуги, предназначенные для содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно Постановлению РЭК Свердловской области от 31.03. 2008 г. № 45-ПК («Об утверждении тарифов на электрическую энергию (мощность), поставляемого гарантирующим поставщикам сетевым организациям, расположенным на территории Свердловской области) в целях компенсации нормативного технологического расхода (потерь) электрической энергии, нормативные технологические потери электрической энергии учтены при формировании тарифов ресурсоснабжающих организаций на услуги по передаче электрической энергии.

Согласно Постановлению РЭК Свердловской области от 26.10.2007 г. № 136-ПК стоимость электроэнергии, расходуемой в местах общего пользования, включена в тарифы на содержание жилья в МО «город Екатеринбург» и каждый год индексируется.

К сожалению, в нарушение ч.1 ст. 10 Закона «О защите прав потребителей», п. 38 правил оказания коммунальных услуг, жильцам не предоставляется полная информация об оказываемой услуге, в т.ч. сведений об основаниях перерасчета с указанием основания и периода, за который начислена сумма. Однако это не освобождает управляющую компанию от ответственности за информирование граждан.

На основании пп. «е» п. 49 Постановления Правительства РФ № 307 «Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг гражданам» исполнитель обязан по требованию потребителя в течение одного рабочего дня, следующего за днем обращения, предоставить потребителю журнал учета показаний коллективных (общедомовых) приборов учета.

Увы, несмотря на указанные в законодательстве сроки, управляющая компания устанавливает свой собственный срок для ответа на обращения жильцов (30 дней), а зачастую и вовсе не отвечает на обращения.

Формализованные документы.

Заявление (запрос) Собственника жилого помещения в многоквартирном доме в Управляющую компанию о предоставлении какой либо информации связанной с управлением многоквартирным домом.

Такое заявление, как правило, не имеет четко установленной формы и поэтому составляется в свободной форме. Однако в заявлении следует обязательно указывать следующие данные:

1. Наименование Управляющей компании.
2. Почтовый и/или юридический адрес управляющей компании.
3. Наименование заявителя (Ф.И.О. Собственника ж/помещения или представителя)
4. Почтовый адрес и иную контактную информацию заявителя.
5. Изложение сути вопроса с указанием периодов, за которые запрашивается информация, конкретных документов и т.п.
6. Указание даты составления запроса.
7. Подпись и расшифровка заявителя.

Пример:

ООО «Управляющая компания»
юр. адрес: г. Пермь, ул. 1-ая трамвайная, д. 7, оф. 312
адрес для корреспонденции 614000, г. Пермь, Главпочтамт, а/я 10001.

Иванов Иван Иванович
адрес: г. Пермь, ул. 2-ая трамвайная, д. 12/2, кв. 140
телефоны: 8-888-999-99-11, 2-000-366

Заявление.

Прошу предоставить мне информацию о проведенных работах 23 мая – 24 мая 2010 года по устранению засорения мусоропровода в подъезде №1 жилого многоквартирного дома по адресу 2-ая трамвайная, д. 12/2 и уборке пред домовой территории. В ответе прошу указать:

1. Данные о Подрядчике, выполнившего указанные работы;
2. Проведенные мероприятия для целей устранения засорения мусоропровода и уборке придомовой территории;
3. Количество затраченного времени для выполнения указанных работ;
4. Количество людей, задействованных для выполнения указанных работ;
5. Количество затраченных денежных средств, связанных с выполнением указанных работ;
6. Причину засорения с указанием предмета, поспособствовавшему засорению мусоропровода.

В соответствии с пунктом 40 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 прошу предоставить мне указанную информацию в пятидневный срок с момента получения настоящего заявления.

26 мая 2010 год _______________________/Иванов И.И./

В соответствии со статьей 131 Гражданского процессуального кодекса РФ, перед обращением с иском в Суд стороны договора должны соблюсти досудебный порядок разрешения спора (претензия), собственник, перед обращением в Суд обязан, заявить такую претензию Управляющей компании.

Претензия составляется так же в свободной форме, аналогичной форме запроса описанного выше.

Пример:

ООО «Управляющая компания»
юр. адрес: г. Пермь, ул. 1-ая трамвайная, д. 7, оф. 312
адрес для корреспонденции 614000, г. Пермь, Главпочтамт, а/я 10001.

Иванов Иван Иванович
адрес: г. Пермь, ул. 2-ая трамвайная, д. 12/2, кв. 140
телефоны: 8-888-999-99-11, 2-000-366

ПРЕТЕНЗИЯ

26 мая 2010 года вам был направлен мой запрос по поводу предоставления мне информации о проведенных работах 23 мая – 24 мая 2010 года по устранению засорения мусоропровода в подъезде №1 жилого многоквартирного дома по адресу 2-ая трамвайная, д. 12/2 и уборке пред домовой территории.

В соответствии с пунктом 40 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 вы обязаны были предоставить мне указанную информацию в пятидневный срок с момента получения заявления.

На сегодняшний момент данный срок истек, ни какого уведомления или ответа от вас я не получал. Ни какой иной информации о ходе рассмотрения моего заявления я также не получал.

Прошу вас направить мне ответ на мой запрос от 26 мая 2010 года в течение 5 дней с момента получения данной претензии. В случае не удовлетворения заявленных мной требований, я оставляю за собой право обратить в суд и разрешать данный спор в судебном порядке.

5 июня 2010 года _____________________Иванов И.И./

2. Описание процедуры взаимодействия с управляющей компанией
(блок – схема)

Возможные риски и пути их минимизации.

1. Ситуация когда ответ управляющей компании не направляется, и приходится обращаться в суд.

В Исковом заявлении, направляемом в суд, Вы должны будете указать на пропуск срока рассмотрения вашего запроса. Указав такое обстоятельство, Вы обязаны будете его доказать (статья 56 Гражданского процессуального кодекса РФ). Сделать это можно по-разному:

• При направлении запроса в Управляющую компанию и непосредственной его передаче уполномоченному лицу (представителю), попросите снять копию с вашего запроса и проставить на ней отметку о принятии с указанием даты принятия и лица принявшего заявление. Так Вы сможете обозначить дату, с которой следует исчислять срок рассмотрения Вашего заявления.
• Направить запрос, посредством отправки заказного письма или заказной телеграммой с уведомлением о вручении. Впоследствии, Вы можете сослаться в суде на дату получения, указанную в уведомлении о вручении заказного письма или телеграммы.

2. Пожалуй, самая проблематичная ситуация, когда Управляющая компания ссылается на то, что договором управления сроки рассмотрения заявлений не предусмотрены, а Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 не регулируют на прямую отношения между Собственником и Управляющей компанией.

Действительно, данные нормативные акты содержат нормы, регулирующие в первом случае отношения между Собственниками и ТСЖ, (ЖСК и т.п.), а во втором случае отношения между муниципальным образованием и управляющей компанией. Однако Жилищный кодекс РФ предусматривает возможность применения «аналогии закона» (статья 7): «В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона)».

Таким образом, мы говорим о том, что отношения, регулируемые п. 40 между Собственником и ТСЖ схожи с отношениями, возникающими между Собственником и Управляющей компанией, так как предмет и направленность этих отношений одинаковые, а разница лишь в организационно-правовой форме субъекта управляющего многоквартирным домом. Аналогично и с Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75.

Положения, закрепленные в статье 7 ЖК РФ, имеют характер прямого действия, т.е. действительны в силу закона, а не в силу решения суда. Поэтому Собственник, в случае направления запроса и/или нарушения сроков рассмотрения заявления и направлении претензии вправе ссылаться на нормы указанных выше Правил и Постановления Правительства РФ. Однако такие обращения мало эффективны и остается только обращаться в Суд за защитой своих прав, а это, как правило, очень большие временные затраты.