Кто стоит на пути доступности жилья?

Доступная ипотека россиянам не грозит

20.01.2012 13:20 

Ставки 6-7%% по жилищным кредитам, обещанной официальными лицами в преддверие выборов, россиянам придется ждать как минимум 10 лет, считают эксперты компании Penny Lane Realty – ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости.

По данным аналитиков, минимальный доход заемщика для покупки жилья в столичном регионе должен составлять не менее 55 тыс. рублей. "С учетом того, что не менее половины от этого заработка уходит на питание, транспорт и оплату услуг ЖКХ, оставшейся суммы хватит только на скромную однушку где-нибудь в спальном районе Москвы, – комментирует данные директор департамента Роман Строилов. – При этом, по данным Росстата, средняя зарплата в столице – 43 тыс. руб., а в регионах – 20 тыс. 782 руб. Получается, что более половины населения России сегодня не может позволить себе собственную квартиру даже в кредит на почти кабальных условиях: со сроком выплат 20 лет, под 12% годовых и с первоначальным взносом 30%".

Для того чтобы сделать ипотеку доступной для населения, еще в 1997 г. Правительством РФ была создана госкомпания АИЖК. Агентство выдает кредиты на существенно более выгодных условиях, чем в среднем по рынку. Например, по программе "Стимул" от АИЖК ставки составляют от 6,6% до 9,5% годовых в зависимости от первоначального взноса. Тогда как большинство банков предлагают жилищные кредиты под 12% годовых.

"Основная проблема заключается в том, что АИЖК не работает напрямую с гражданами, – рассказывает Роман Строилов. – Все ипотечные продукты агентства предлагаются исключительно через банки-партнеры. К сожалению, полагаться на качественное продвижение своих услуг посредниками, по меньшей мере, наивно. Каждый из агентов АИЖК имеет свою собственную ипотечную программу, которая способна принести ему большую прибыль, нежели кредитование по льготным стандартам. Банкам попросту не выгодно накапливать в своем портфеле "дешевые" контракты, которые рискуют обернуться неплатежами со стороны физлиц при хоть сколько-нибудь существенном ухудшении экономических условий".

За 14 лет своего существования АИЖК удалось занять мизерную долю рынка – всего 8%, отмечают эксперты. По словам Строилова, ипотека может стать более доступной для потребителей только в том случае, если эта цифра увеличится как минимум до 20%.

Большинство разрекламированных сегодня "спецпредложений", по мнению Строилова, не более чем маркетинговый ход. В декабре 2011 г. АИЖК с гордостью сообщило о выдаче первого кредита в рамках пилотной программы для молодых ученых. Заемщик приобрел 2-комнатную квартиру в новостройке в одном из центральных районов Нижнего Новгорода по ипотеке со ставкой 10,5% годовых и сроком 20 лет. "Кредит на таких условиях в России позиционируется как льготный и предлагается только определенным категориям граждан, - рассуждает Роман Строилов. - Для сравнения – в Германии практически для всех слоев населения доступны жилищные займы со ставкой всего 3,5-5,2%% годовых и сроком погашения от 5 до 20 лет. Иными словами, то, что в России называется льготным, в Германии – кабала".

Впрочем, ипотека по евростандартам "не светит" россиянам при покупке квартиры не только в Москве, но и в большинстве западноевропейских городов. Условия для приобретения жилья за рубежом для иностранцев существенно хуже, чем для местного населения. При этом наличие собственности за границей не всегда дает право на получение гражданства, а срок пребывания резидента в стране может быть ограничен.

"Ставка рефинансирования в России держится на уровне 8,25% годовых, – считает Роман Строилов. – Чтобы ипотека стала более доступной, этот показатель должен снизиться примерно до 4,5%. К сожалению, целый ряд факторов – от экономической нестабильности до высоких аппетитов банкиров – указывает на то, что в ближайшие 5-10 лет условия для основной массы соотечественников не улучшатся. Предложенные президентом Дмитрием Медведевым меры по поддержке учителей и медиков, безусловно, важны. Однако перечисленные льготники составляют лишь малую долю от всех граждан, остро нуждающихся в ипотеке. Для многочисленных сотрудников производственных предприятий, обороннопромышленного комплекса и сферы услуг ставка по жилищным кредитам будет по-прежнему "драконовской" – не ниже 12% годовых".